本文目录一览：

• 1、苏州2022年首批集中供地全部成交，这些地大多被哪些企业拿走了？
• 2、天津在2021年5月10日出让的58种土地成交情况如何？
• 3、什么是土地拍卖中的溢价？
• 4、土地拍卖规则巨变，土地财政落幕？
• 5、东莞土拍持续火热：高溢价地块频现，楼面价屡创新高

苏州2022年首批集中供地全部成交，这些地大多被哪些企业拿走了？

5月10日，为期两天的苏州首批集中供地正式结束，本次共出让涉宅用地15宗地块全部成交，其中，11宗底价成交，2宗拍至中止价进入一次报价环节，2宗地块溢价成交，总成交金额233.77亿元，竞拍结果显示，15宗地均被央企及地方国企摘得。据悉，本次供地涉及姑苏区1宗、吴中区3宗、园区3宗、高新区4宗、相城区2宗、吴江区2宗，总出让面积约81.81万平方米，总起拍价227亿元。

在出让规则方面，苏州本批地块延续此前的竞价方式。出让文件显示，本次国有土地使用权挂牌出让按照价高者得原则确定竞得人，地块均设置起始价、中止价和一次性报价。进入限时竞价阶段后，当竞价未超过中止价时，按照价高者得的原则确定竞得人；当竞价超过中止价时，转为一次报价方式确定竞得人。所有取得相应地块网上竞价资格的竞买人均可参加该地块一次报价。

竞买人报价在出让人公布的一次报价总额有效区间范围内，进行一次报价。以一次报价中最接近所有一次报价平均价的原则确定竞得人，以其所报价格确定为地块竞得价格。值得注意的是，两宗拍至中止价进入一次报价环节的地块为：大悦城以10.52亿元竞得苏地2022-WG-9号地块，溢价率12.5%，楼面价28124.97元/平方米。该地块位于高新区狮山街道吴前港绿化地南、渠田河绿化地西，为城镇住宅用地，土地面积20772.7平方米，建筑面积37390.9平方米，起始价93477万元。另一宗为招商蛇口以36.16亿元竞得苏园土挂（2022）02号地块，溢价率15%，楼面价31046元/平方米。该地块位于苏州工业园区旺墩路南、津梁街西，为住宅用地，土地面积58233.95平方米，容积率＞1.6且≤2.0，起始价31.45亿元。

两宗溢价成交的地块为：苏州市保障性住房建设有限公司以19.11亿元竞得苏地2022-WG-3号地块，溢价率1.64%，楼面价18294.96元/平方米。该地块位于姑苏区苏锦街道广济路以西，日益路以南03-05地块，为城镇住宅用地，土地面积40167平方米，建筑面积104434.2平方米，起始价187982万元。另一宗溢价成交地块为：中国铁建以19.73亿元竞得苏地2022-WG-8号地块，溢价率3.14%，楼面价21658.7元/平方米。该地块位于苏州工业园区斜塘街道蔺谊路北、朝前路西，为城镇住宅用地，土地面积45550.05平方米，建筑面积91100.1平方米，起始价191311万元。

总体来讲，本次苏州供地拿地企业以地方国资企业为主，头部央企国企则以参与热门地块为主，而民企参与热情不高。

天津在2021年5月10日出让的58种土地成交情况如何？

继5月中旬首批集中土拍后，天津今年第二批集中供地出炉。近日，天津市规划和自然资源局官网发布的《天津市国有建设用地使用权挂牌出让公告》显示，将开展2021年度天津市第二批住宅国有建设用地使用权的公开挂牌出让工作，此次集中供地共计61宗地块，总起始价为533.2亿元。与今年3月首批集中供地挂牌的58宗地块、起始金额563亿元相比，天津第二批集中供地的规模和起始总价相差不大。但从位置分布看，本批集中挂牌的61宗地块中，位于天津市区及环城的地块累计达29宗，占比近五成。起始总价533.2亿元根据挂牌文件，此次挂牌的61宗地块总起始价为533.2亿元。其中，除津南黄（挂）2021-033号无最高限价外，其余60宗地块最高总限价为785.2亿元，全部地块的保证金约为111.4亿元。《每日经济新闻》记者梳理发现，61宗地块总面积约为326.86万平方米，其中津西浩（挂）2021-046号、津西太（挂）2021-034号等18宗地块规划有自持租赁住房，总数为4386套，建筑面积约为26.32万平方米。从位置分布看，天津市内六区地块12宗，涉及板块包括和平路、河西尖山、小海地、南开学府、长虹、向阳路、河东富民路、大直沽、红桥芥园道；天津环城四区地块17宗，涉及西青侯台水西、东丽张贵庄、津南国展西、北辰南仓等板块。天津滨海新区地块14宗；天津远郊五区地块18宗，其中武清区占了11宗，涉及武清杨村和武清商务区等板块。也就是说，位于天津市区及环城的地块累计达29宗，占比近五成，未来天津新房市场高端改善需求或将成为主流。从地块起始价来看，最高的为天津红桥铃铛阁棚改地块，挂牌起始总价34.6亿元，最高限价亦达51.6亿元；河西安江里地块、西青侯台EFT地块、和平多伦道地块、东丽金钟路地块、滨海开发区天碱地块起始总价亦均超20亿元；另有13宗地块起始总价在10亿元区间。单价方面，最高为南开区位于长虹公园北侧的昌源里棚改地块，商业住宅地块起始楼板价约30267元/平方米（无自持）；天津市区商业住宅地块楼板价仍主要维持在15000元/平方米以上；天津南开区地块商业住宅单价普遍超26000元/平方米。此次天津集中供地挂牌公告日期为2021年7月21日至8月10日，各地块挂牌开始至截止时间均自2021年8月11日至8月20日。现场竞价活动时间安排于挂牌截止后另行通知。首批集中土拍平淡作为22个“双集中”供地城市之一，天津在2021年3月末确定了首次集中供地的相应地块，共挂牌58宗住宅用地，总面积达到了约375.5万平方米，供应总规划建筑面积657万平方米，总计起始金额为563亿元。不过，就在集中竞价的前夜（5月12日晚间），天津市规划和自然资源局表示，首批集中供地中的13宗地块因故停牌，剩下45宗地块待拍。事实上，从5月13日至15日的天津首批集中土拍的结果来看，总体表现平淡，总成交金额约498.55亿元，远低于杭州、广州等热点城市首批集中土拍超千亿元的成交额。在成交的45宗地块中，有16宗地块底价成交，全程仅有4宗地块竞价达最高限价。不过，也有2宗达到竞自持租赁住房建筑面积的地块，展现了房企对天津优质资源争夺的意愿。其中，南开区服装街津南南（挂）2021-021号“新裕里棚改地块”，最终被绿城中国溢价33%、自持1000平方米租赁住房建筑面积、最高限价18亿元竞得，成交楼面价达到了35857元/平方米，是天津首批集中土拍楼面价最高的地块。溢价率最高地块为南开区的津南保（挂）2021-010号“天拖二期”地块，由招商蛇口以总价29.9亿元、自持3000平方米租赁住房建筑面积的代价拿下，楼面价达到了30303元/平方米，溢价率约49%。值得一提的是，天津首批集中供地情况和天津去年以来土地市场表现基本一致。据贝壳研究院统计，2020年天津住宅用地成交平均溢价率为4.1%，2021年一季度为11.6%，2020年至2021年一季度成交地块中达到最高限价的地块宗数仅占总成交宗数的11.1%，可见天津地块的活跃度较为一般。上半年房价回温值得注意的是，2021年以来，根据国家统计局数据，天津市无论是新建商品房还是二手房，价格皆有所回温。据2021年6月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，天津6月新房价格同比上涨4.2%，该数据指标成为天津市2017年9月以来的最高值。从2021年上半年来看，天津新房价格虽然同比涨幅依旧维持较温和水平，从2021年1月同比上涨1.5%，一路缓慢上涨至5月的3.9%，再到6月的近年来的新高。但和2020年整体相比，回暖迹象明显。2020年天津新房价格同比上涨幅度最高为2020年1月的1.3%，其中2020年4月和5月甚至连续两月价格同比下降。二手房价格方面，同比依旧以下跌为主，但环比价格已经有止跌趋势。据70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，2021年6月，天津二手房环比上涨0.3%，5月环比上涨0.4%，是2019年6月以来环比涨幅新高。需要注意的是，2021年以来，天津二手房价格环比一直维持在不变或是环比上涨，和2020年全年环比下跌的情况相比明显回温。

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什么是土地拍卖中的溢价？

土地溢价率=(竞拍成交价格-土地成本价)/土地成本价*100%。土地拍卖中，土地溢价率越高，代表着未来楼市上涨行情越好，但有的地方为完善土地公开出让方式，在土地拍卖时，如果土地竞价的溢价率超过一定比例，可现场终止拍卖，而采取其他方式出让土地。

举例子来说，四川成都拍卖高新区南部园区地块，面积约26.3595亩，容积率≤3，规划用地使用性质二类住宅兼用商业用地（商业不大于20%），起拍楼面地价：3000元/平方米，成交价：7250元/平方米，溢价率：141.66%。

扩展资料

举例

土地基价

土地的原始成本，包括征地费、开垦费、青苗费等补偿村民的钱，以及评估费等管理费用。简单地说土地基价就是土地收归国有储备后到拿出来招拍挂为止所有的支出费用总和。

土地溢价率举例

例如：标价100的土地，通过拍卖，最后成交价是200，那么这个土地就是溢价土地，溢价率就是100%，也就是比标价贵了一倍 。

参考资料：百度百科-土地溢价率

参考资料：百度百科-土地溢价

土地拍卖规则巨变，土地财政落幕？

“15%土拍溢价率红线之后，争抢地王的事情将成为历史。在控制‘面包’价格这么久后，终于要全面控制‘面粉’价格了。”在地产行业工作多年的张红感叹。

2021年8月29日，深圳市发布的2021年第二批住宅用地集中出让公告宣布，地块溢价率上限统一由45%调整为15%，达到溢价率上限后即摇号。

此前，8月26日广州公共资源交易中心也宣布，集中出让48宗住宅用地使用权，挂牌地价最高溢价率不超15%，地价最高的海珠江泰路地块更将溢价率限死在9%。同一天，杭州市发布的第二批住宅用地集中出让公告也明确，一般地块溢价率上限调整为15%，“竞品质”试点地块的溢价率上限由10%调整为5%等。

据悉，天津、青岛、成都、合肥等地也陆续发布第二批集中供地详情，新一轮供地制度正在形成，整个土地市场将迎来全新洗牌。

有消息透露，自然资源部在2021年8月曾召开闭门会议，明确二批次核心城市土地出让政策调整，规定单宗住宅用地溢价率不得超15%，且不得通过提高起拍价方式调整溢价率。

15%溢价率红线之后，房价会降吗？土地财政又将走向何方？

土拍往事与疯狂溢价

1987年底，全国第一宗土地拍卖在深圳举行。这是大陆第一次以公开拍卖的方式有偿转让国有土地使用权，这也是中国土拍的开始，更是中国三十余载房地产市场化的开始。

多年后，著名地产人王石在自传中这样评价1987年末的这场拍卖会：中国房地产发展的最基本基石就是由此奠定的。这一槌，打破了我国土地使用制度的历史，直接促成了宪法的修改，堪称中国房地产开天辟地的“一拍”。

值得注意的是，当时全面参考的对象是香港。

在此前的1986年12月，一份名为《深圳市房地产改革赴港考察报告》被送到深圳市领导的案头。

这份报告全面介绍了香港的土拍制度，报告写道：“香港政府把全港土地收归政府，在全面规划和初步开发基础上，采取高地价政策，通过政策和公开拍卖的形式，为香港政府获取巨额收入。香港政府通过供应和拍卖经过规划的土地，有效地控制了整个城市建设，控制了基建规模，刺激并带动了金融、股市和香港整体经济的发展。”

也是在1986年，《中华人民共和国土地管理法》颁布，当年8月国家土地管理局正式成立。关于土地使用权有偿转让，国家土地管理局在1987年11月正式向国务院提交了试点报告，并公布了包括深圳、上海、天津、广州、厦门等试点城市。

第一个实行政策的是特区深圳。在第一拍之前，深圳方面早已观摩并熟悉香港的土地拍卖。彼时，准备拍卖的编号为H409—4的地块，紧靠深圳水库，面积8588平方米，规划为住宅用地，使用年限50年。

在第一拍竞拍现场，除了44家竞拍企业代表，还有来自全国17个城市的市长。

整个拍卖过程持续了17分钟，深圳第一拍以超出底价300多万元，525万元的总价成交，平均地价为611元/平方米。

从此，土拍模式迅速在全国各地推广。之后，国内不少城市的土拍市场，土拍高溢价率现象屡见不鲜。2010年，合肥E1002地块溢价率高达325%。2016年，经过56轮报价，杭州萧山23号地块溢价率达到323%；25号地块溢价率更达到325%。

直到2021年，高溢价地块仍屡见不鲜。2021年4月，广东佛山，在“激战”111轮后，华润置地最终以总价64.5亿元，溢价率106%，夺下陈村地块。

“面粉”与“面包”

在如火如荼的大基建时代，土拍政策让处于高速发展的中国城市受益。此后三十余载，土地收入成为不少城市建设经费的主要来源。

2020年，全国国有土地使用权出让收入8.4万亿元，同比增长15.9%。当年，全国卖地收入超过1000亿的城市达14个。这其中不少城市对于卖地收入的依赖度超过100%。2019年，中国最主要的50个城市卖地收入高达4.16万亿元，是税收收入的120%，12个城市的土地财政依赖度超过了100%。土地收入堪称地方政府重要的财政支柱。

中国人民大学经济学院院长刘守英曾对媒体表示，急剧膨胀的土地财政帮助政府以前所未有的速度积累起原始资本。同时，这些卖地收入支撑了中国几百个城市的基础设施建设，有力地推动了中国经济发展和城市化、工业化进程。

近年来，在城市建设方面深受赞誉的新一线城市杭州，2020年卖地收入高达2574亿，土地财政依赖度高达122.96%。仅2020年6月，杭州住宅用地土拍平均溢价率高达21.37%。

然而，“面粉”价格往往决定着“面包”定价。

比如，2014年龙光地产以2.5万元/平方米楼面价拍得深圳龙华一宗地，远高于当时周围的房价水平。此后，招商、华侨城、金茂等开发商也纷纷进入龙华，所拍土地楼面价大多远高于当时周边住宅。此后，龙华房价持续上涨。

直到2021年，高溢价土地仍然是不少城市地产市场的“强心针”。

2016年10月，佛山开始实施限购区土拍限价。但2020年4月，佛山又开始大范围取消了土拍限价。

2020年佛山出让110宗经营性用地，共计收入1243.83 亿元，同比大增70.01%。

据统计，2021年1～3月佛山合计网签成交321.35万平方米商品住宅，同比增长94.8%，累计网签套数达28660套，同比增长93%，一季度成交总额高达563.55亿元，刷新近5年历史新高，且同比大涨122.6%。

土地财政的终局？

房价上涨、土地财政依赖，似乎到了非解决不可的时刻。

有消息透露，自然资源部在2021年8月曾召开闭门会议，明确要求二批次核心城市土地出让政策调整，规定单宗住宅用地溢价率不得超过15%，且不得通过提高起拍价方式调整溢价率。

易居研究院首席研究员严跃进对中国新闻周刊表示，深圳等城市的相关政策，进一步体现了地产限价政策继续从紧从严的导向。过去全国不少城市有各类限价政策，但是深圳等城市显然不满足既有的限价政策，在既有基础上进一步调低限价的价格线，目的在于进一步促进价格的稳定。

不少分析称，除了抑制房价过快上涨，15%的土地溢价率，也在倒逼地方政府逐步走出对土地财政的严重依赖。

广东住房政策研究院首席分析师李宇嘉对中国新闻周刊表示，多年以来，国内很多城市依靠盖新房扩张城市的边界，这个过程已经趋于结束。很多城市在国土空间规划实施以后，建设用地的规模将得到控制，“在这种情况下，城市发展想靠新增低成本供地去卖房，是不可持续的”。

早在2018年，时任中国城市规划设计研究院院长杨保军就表示，城市的迅猛扩张是一个“非常态”，中国城市大规模扩张的“高潮”已经过去，未来城市的更新将是“常态”。

刘守英也对媒体表示，随着城市化速度下降以及“以地谋发展”模式潜在的诸多问题不断暴露，土地作为经济增长发动机的功能将不再继续，新一轮的土地管理制度应契合中国经济发展阶段的转化。

2021年6月，国家财政部、自然资源部、税务总局、中国人民银行联合发布通知，将由自然资源部门负责征收的国有土地使用权出让收入等4项政府非税收入，全部划转给税务部门负责征收。

这是在土拍设溢价率红线之外，今年事关土地财政的另一则重磅消息。土地财政的终局，或许已经到来。

东莞土拍持续火热：高溢价地块频现，楼面价屡创新高

原标题:《东莞土拍持续火热：高溢价地块频现，楼面价屡创新高，6月将拍12宗地起价超190亿》

有着深圳“后花园”之称的东莞，向来是本地房企布局的重镇，也是外来房企入局大湾区的首选城市之一。

据近日某网站发布的《62城二手房冰山指数涨幅排名（157期）》显示，6月第一周东莞二手房涨幅首次超过深圳，排名全国第一。

东莞住建局对此表示，从网签交易数据来看，最近3个月来东莞新建商品住房、二手住房成交价格略有波动，但总体平稳。当前，东莞正在严厉打击恶意炒作、哄抬房价等扰乱市场秩序的行为。

《每日经济新闻》记者注意到，或许是为了稳定地价房价，今年1~5月，东莞的推地节奏明显加快，供需也创下近5年来最高纪录。而房企在东莞的拿地热情也颇为高涨，品牌房企纷纷围战东莞，溢价率超过20%的地块频频出现。与此同时，东莞东坑、沙田、厚街、大朗等多个区域的楼面地价纪录也被打破。

高溢价地块频现，多区域楼面价创新高

6月3日，深圳房企卓越经过71轮竞价，以17.1亿元摘得东莞厚街一宗商住地，溢价率高达85.85%，楼面价13842元/平方米，扣除配建后的可售楼面价约16992元/平方米。

这一可售楼面价刷新了今年3月佳兆业创下的东莞厚街楼面价纪录，成为厚街单价最贵地块。卓越16992元/平方米的可售楼面价较佳兆业约12614元/平方米的可售楼面价，上浮了约34.7%。

6月2日，中堂镇豆豉洲一宗商住地被时代中国以总价11.06亿元竞得，成交楼面价10573元/平方米，溢价率达35.55%。

5月29日，来自深圳的宏发集团以3.362亿元斩获东莞东坑1.5万平方米商住地，溢价率24%，以可售楼面价约10387元/平方米刷新了去年保利创下的纪录，成为东坑单价最贵地块。

5月19日，世茂刷新了东莞沙田最贵地块纪录，以总价14.84亿元、可售楼面地价13022元/平方米，摘得东莞沙田镇一宗地块，溢价率约20.26%。

数据来源：合富研究院

值得一提的是，世茂拿下的该地块旁边就是沙田之前的楼面价纪录保持者融创云玺湾（在售均价约19000元~23000元/平方米），与广州南沙自贸区一桥之隔。

4月23日，经过88轮激烈竞拍，阳光城以17.05亿元拿下东莞大朗镇一宗商住地，可售楼面地价20907元/平方米，刷新大朗最高楼面价纪录。

据合富研究院统计，今年1~5月，东莞政府推地节奏明显加快，其中商住用地共挂牌15宗，约70.8万平方米；成交12宗，约59.8万平方米，供需创近5年以来最高纪录。5月商住供地持续增加，挂牌5宗，约24.5万平方米；成交5宗，约22.1万平方米；成交金额约58亿元，为历年同期第二高。

由于今年东莞出让的地块都实施了“限价+终次报价”的竞价规则，没有出现去年5月时房企加价提前锁定地块、溢价率特别高企等情况。

东莞合富研究院高级分析师李兴旺在接受《每日经济新闻》采访时表示，相对于2019年，今年东莞土地市场的表现整体还是相对理性的。但是，具体到单宗地块上来说，如果地价已经非常高了，那也意味着对房企后续的开发销售会带来很大挑战。

土拍热背后是供需紧张，住宅库存消化仅8.5月

被广州和深圳“夹”在中间的东莞，一直被房企视为曲线进入广深市场的捷径之一，也是两城之间的价格“洼地”，土地一直备受追捧。

受疫情影响，各地的土地供应计划进度或多或少都有所推迟。相较于5月的5宗商住地供应量，东莞6月的商住地供应则达到了12宗。据克而瑞统计，这12宗地块合计起拍价超过190亿元。

李兴旺分析认为，作为大湾区“9+2”城市群第二梯队中最重要的城市之一，东莞的房价相较于广深还是处于“洼地”，也吸引到全国品牌开发商。为了增加商品房的有效供应、平抑整体房价，东莞在整体土地供应量有限的情况下也在趁势加大土地供应，6月的土地市场应该会继续延续5月的热度。

数据来源：东莞中原战略研究中心

东莞中原战略研究中心分析指出，近两月土拍市场火热，“地王”频现，房价上涨预期也推动了商品房成交走高。5月东莞住宅网签成交约52万平方米，环比上涨18%，同比上涨13%，成交量三连涨，同时创下近4年同期新高。

而与此同时，在商品房供应端则没有同步上涨。据东莞中原战略研究中心监测数据显示，5月份东莞住宅新增供应回落，供应约33万平方米，环比下跌13%，同比基本持平。

东莞中原研究部总监车德锐向《每日经济新闻》记者表示，除了土地市场的供求关系紧张以外，东莞商品房的供不应求也是导致土地市场火热的因素之一。有些镇街已经出现供应严重不足的情况，开发商也是看到这种供不应求中的机会。不过，部分房企近期在东莞的拿地势头还是颇为激进。

东莞中原战略研究中心监测数据显示，截至5月31日，东莞住宅库存套数29316套，库存面积持续回落至374万平方米，环比下跌6%，同比下跌24%，库存持续走低，回到2017年的低位水平。按照过去一年消化速度计算，5月底住宅库存消化周期为8.5个月。

主要原因是市场供不应求情况持续加剧，除今年2月外，东莞楼市已连续12个月出现供不应求现象。市场方面分化也较为明显，中心城区和水乡片区库存不足40万平方米，东南临深片区住宅库存最大为123万平方米，占全市比重的33%，东南临深片区住宅库存消化周期缩短至14个月。

此外，记者梳理发现，今年东莞出让的部分高价地块还是“回炉地”，而回炉地出让条件的降低也变相拉低了房企的拿地门槛。佳兆业在今年3月拿下的东莞厚街7万平方米商住地，可售楼面价约12614元/平方米。

而该地块在去年9月出让时遭遇流拍，今年重新挂牌后，起拍地价降低了约4.17亿元，起拍楼面价降低约2000元/平方米，配建拆迁安置项目建面也从19814平方米下降至9907平方米。

世茂拿下的沙田最贵地块也是如此，该地块曾在2018年10月挂牌出让时因无房企报价而终止出让。重新挂牌后，地块容积率由2018年的1.8调整为2.5，起拍价虽上调了两亿元，但取消了需配建1440平方米的幼儿园这一要求。